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冠城大通收上交所监管12问:房地产毛利率下降是否合理 太阳宫D区项目今年完成可能性是否充分

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-04-19 05:29

原标题:冠城大通收上交所监管12问:房地产毛利率下降是否合理 太阳宫D区项目今年完成可能性是否充分

中国网财经4月17日讯 上交所今日对冠城大通下发《2019年年度报告的信息披露监管问询函》。在问询函中,上交所共对冠城大通提出12个问题,涉及生产经营及业绩、财务信息披露等方面。

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上交所表示,请冠城大通在收到问询函后立即披露,并于2020年4月24日之前披露对问询函的回复,同时按要求对定期报告作相应修订和披露。

关于生产经营及业绩

2019年,冠城大通实现营业收77.87亿元,同比下降3.96%,实现归母净利润 4.19 亿元,同比下降44.81%,扣非归母净利润4.06亿元,同比下降45.02%。公司业绩较前几年出现较大波动。

一、冠城大通的房地产业务业绩下滑。年报显示,2019年房地产业务收入39.81亿元,同比下降6.55%,营业成本17.14亿元,同比增长14.48%,结算面积19.38万平方米,同比下降12.94%,毛利率56.96%,同比下降7.91个百分点,是业绩下滑的重要原因。上交所要求冠城大通结合主要在售项目与周边可比项目的本期结算情况,对比行业和可比公司,说明当期结算面积以及结算收入下降的原因及合理性;结合结算类型、成本结构、行业情况、房地产销售业态、具体项目等,分区域说明房地产业务毛利率下降的原因及合理性,相关因素是否会对公司业绩产生长期影响。

二、冠城大通的新能源业务亏损。据了解,冠城大通自2015年起布局新能源产业,主要生产锂电池和电解液,报告期内两者继续处于亏损状态。上交所要求冠城大通补充披露:2017-2019 年新能源业务相关子公司的净利润情况,结合行业情况、盈利模式、产品结构、产品成本、销售定价等说明新能源业务亏损的原因,目前情况是否符合前期规划;公司针

对上述状况拟采取的经营计划及应对措施,分析其对公司其他业务的影响;新能源业务的经营性资产情况,并说明在新能源业务持续亏损的情况下,相关的资产减值准备计提是否充分;新能源业务在建工程和投资情况,分析其对公司未来经营和业绩的影响;新能源业务与同业对比说明公司存在的技术短板,公司目前的研发方向、投入和进度,相关进展对未来竞争力的影响。

三、年报显示,冠城大通报告期内前五名供应商采购额31.88亿元,占年度采购总额的 70.99%,去年同期为85.37%,集中度较高且变动较大。上交所要求冠城大通补充披露:分业务说明前五名供应商名称、对应采购、预付和应付账款金额,说明是否对主要供应商存在重大依赖;结合近几年前五名供应商采购占比变化情况,说明公司供应商结构是否稳定,是否会影响公司生产经营稳定。

关于财务信息披露

四、截至2019年末,冠城大通货币资金17.01亿元,同比减少50.89%,其中受限金额 8398.96 万元,主要为银行承兑汇票保证金5179.83万元。筹资活动现金净流量为-17.21亿,同比下降 168.45%。流动负债142.23亿元,同比增长51.73%,其中一年内到期非流动负债为 42.38 亿元,同比增长 451.66%。上交所表示,冠城大通需结合融资计划以及资金使用安排等,说明货币资金、筹资现金流变动较大的原因,说明其对公司经营的影响,相关因素是否具有长期性;结合公司负债情况、财务费用和融资计划等,说明公司后续债务安排。

五、截至2019 年末,冠城大通存货期末余额154.16亿元,同比增长13.66%。存货跌价准备增加计提0.62 亿元,主要系自制半成品和发出商品计提,自制半成品跌价准备占账面余额的比例为 42.1%,远高于其他存货科目跌价准备占账面余额的比例。冠城大通需补充披露:主要地产项目的存货减值测试情况,产品展厅结合周边市场及可比项目去化情况、同行业可比公司计提情况说明开发成本及开发产品存货跌价准备金额计提是否合理、充分;结合电磁线、新能源业务相关的存货构成、原材料及商品价格、在手订单、同行业可比公司计提情况说明自制半成品、发出商品等相关存货计提跌价准备的合理性及充分性;出租开发产品列示于存货而未列示于投资性房地产科目,是否符合《企业会计准则》的要求。

六、上交所还关注到冠城大通利息资本化金额大幅增加。年报显示,公司期末融资额72.80亿元,利息资本化金额39.32亿元,而2018年上述金额分别为77.42亿元、1.36亿元。公司本期利息资本化金额占净利润的735.04%,较2018年大幅提升。上交所称,冠城大通需补充披露:利息资本化金额的审定依据和具体构成;结合各笔借款利息资本化发生的时间和金额,对比同行业公司情况,说明本期利息资本化金额大幅增加的原因及合理性,是否存在调节利润的动机。

七、上交所还追问了其他应收款坏账计提的合理性。年报显示,2018 年 4 月冠城大通通过对汇邦人寿的出资议案,2019年12月公司下属公司德成兴业签署发起终止协议,收回1.9亿元的投资款。2019年末公司对汇邦人寿有0.36亿元应收款,计提坏账准备0.03亿元。公司本期向上海世茂股份有限公司(以下简称世茂股份)支付汇邦保险前期筹备费0.13亿元。上交所表示,冠城大通需补充披露:设立汇邦保险的相关合作方及各方的权利义务,公司对汇邦人寿出资及收回投资的背景、具体过程和主要考虑,并说明相关决策是否审慎,是否严格履行信息披露义务;汇邦人寿的资金使用情况,1.9亿元投资款相应孳息的具体金额和计算过程,说明是否构成资金占用;对汇邦人寿其他应收款的形成原因,相关计提坏账准备是否充分合理,公司为保证款项收回的具体措施;在设立未成功的背景下仍向世茂股份支付筹备费的原因及合理性;年报显示,公司对北京城投地下空间开发建设有限公司、北京求是公证处、北京市土地整理储备中心的三笔工程质保金及其他保证金长期挂账且位列其他应收款期末余额前五位。其中对北京市土地整理储备中心的 0.1 亿应收款全额计提坏账准备,而其他两笔均未计提坏账准备。请补充披露:上述几笔其他应收款的形成背景,长期未收回的原因,坏账计提的充分性。

八、对于冠城大通长期股权投资增资情况。问询函称,2019年7月,冠城大通持有新设宁德金世通房地产开有限公司(以下简称宁德金世通)25%股权,2019年12月公司公告以对宁德金世通的1.7亿元债权对其增资,在期末对宁德金世通仍有1.13亿元的其他应收款。宁德金世通 2019年9月30日所有者权益为0.49亿元。冠城大通需补充披露宁德金世通最近一期财务数据,说明宁德金世通所有者权益与公司增资的匹配情况;说明对宁德金世通其他应收款的计息情况以及回收安排。

九、少数股东权益匹配性方面,据了解,冠城大通重要的非全资子公司-北京海淀科技园建设股份有限公司2019年总资产91.78亿元,净资产32.73亿元,2019 年、2018年净利润为 5.33亿元、6.41亿元,少数股东持股比例为31%,但期末少数股东权益仅为0.12亿元。冠城大通需说明少数股东权益余额与持股比例不匹配的原因及合理性。

其他事项

十、上交所还追问了关于其他重大合同的背景。2019年9月,冠城大通控股子公司德成置地拟与北京澜鑫就西北旺新村A3地块中商业部分项目合作,公司在上述合作事项中就德成置地部分履约义务向北京澜鑫分次开具总额2亿元的履约保函。2019年10月德成置地就与北京澜鑫签订协议,约定在取得预售相关文件时按约定价格进行出售并就相关的地铁一体化接驳区域的权利义务一并转让给北京澜鑫。上交所表示,冠城大通需补充披露:德成置地与北京澜鑫的合作背景、协议内容及实施计划;转让“地铁一体化接驳区域的权利义务”是否导致经济利益流入,说明其定价依据,以及对当期利润的影响。

十一、据了解,冠城大通自2009年开始推进太阳宫D区土地一级开发项目,在年报中表示将争取在 2020 年底前完成相关工作并实现收储。上交所要求冠城大通说明该项目的主要工作内容,目前进展和完成进度;导致项目尚未完成的主要障碍和原因,公司是否积极采取必要措施推进项目,并说明2020年完成该项目的可能性是否充分,并提示相关风险。

十二、上交所还对冠城大通会计差错更正进行了问询。据了解,冠城大通对2018年度原归集在营业成本以及管理费用中的研发费用调整至利润表中的研发费用项目单独列示,同时根据研发投料、生产投料调整了研发设备折旧、研发人员薪酬的分配,影响金额为 0.65 亿元。冠城大通需补充披露:产生上述会计差错的原因及合理性;上述差错是否说明公司内控存在缺陷,会计师事务所的内控审计意见是否恰当。

上交所表示,冠城大通的年审会计师事务续针对上述问题1、2、4-10、12发表意见。针对前述问题,依据《格式准则第2 号》规定要求、上海证券交易所行业信息披露指引等规定要求,对于公司认为不适用或因特殊原因确实不便说明披露的,应当说明无法披露的原因。

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